про квартиры, израильское

[avva]

Эта запись будет интересна только израильтянам.

Друзья, мне нужна информация в незнакомом для меня деле и я буду благодарен за советы и предостережения. Мы ведем переговоры с подрядчиком на тему покупки новой квартиры. До сих пор мы этого не делали и со строительными компаниями дела не имели.

Первый вопрос конкретный: Р. сейчас сидит у них в офисе, более или менее договорились о цене, но они утверждают, что теперь нужно дать им чек на 20 тысяч шекелей, в счет первого платежа, как דמי הרשמה (платы за оформление?) или что-то типа того. Они утверждают, что это стандартная практика, и без этого у нас нет согласия. Я полагал, что первый раз, когда деньги меняют руки - это при подписке предварительного договора (זכרון דברים). Мне как-то стремно давать им немалые деньги, без адвоката, которые, насколько я могу понять, нас к чему-то обязывают, а их нет: если мы в итоге не захотим, то потеряем деньги, а если они не захотят, то просто вернут их нам. Это действительно стандартная практика?

Второй вопрос более общий. Что нам нужно знать, какие подводные камни нам нужно обойти? Что происходит с адвокатом и нужно ли приводить своего? Подписывают ли זכרון דברים и есть ли какая-то стандартная предосторожность на этой стадии? В окончательном договоре - что нужно проверить, на что обратить внимание, что люди не делают, а потом жалеют? И конкретные советы, и ссылки на какие-то FAQ-и или еще что - за все буду благодарен.

Третий вопрос - к "местным". Если вы знаете что-то хорошее или плохое об этом строящемся районе (קרית לאום в западном Ришоне), может, о том, какие люди там будут жить, может, о ценах, может, о компании ("Гинди"), поделитесь своим знанием и рекомендациями, пожалуйста. Можно в комментариях, можно в личную почту, как вам удобно.

Это все-таки очень важная покупка, первая в нашей жизни такого размера, и хочется не прогореть на ней каким-то глупым образом. Спасибо большое заранее.

Comments

[aintlion.livejournal.com]

Первое и единственное правило - приходить со своим адвокатом.А все остальное -делать как он скажет.

[galija.livejournal.com]

+million!

[arhip.livejournal.com]

Крамим, который через дорогу вроде как славится переполненностью классов в школе и североафриканскими братьями нашими, со всеми вытекающими.

[getman.livejournal.com]

Не в курсе как покупают у каблана, но зихрон дварим сейчас не разрешают подписывать ни в коем случае.

[jumbl.livejournal.com]

Я адвокат, занимаюсь земельными делами, среди всего прочего представляю подрядчиков и покупателей.

1. Да, דמי הרשמה это обычная практика. Никакого זכרון דברים нет и не будет, будет только ваша подпись на הצעת רכישה, там прописано, что эти деньги вам вернут если вы не придёте к соглашению. Проверьте, что так действительно написано.
2. Прочтите хорошо то, что вы сейчас подписываете. Обычно при первой встрече можно вытребовать вещи, которые потом не обязательно вам дадут (дополнительные розетки, הכנה לקולנוע ביתי, дополнительный кран в кухню для холодильника, и прочее по усмотрению). Посмотрите, не прописаны ли дополнительные платежи, кроме самой цены квартиры и оплаты адвоката компании.
3. Для подписания окончательного договора я вам очень рекомендую нанять адвоката. Это не обязательно, сейчас в Израиле закон предписывает многие важные пункты, которые подрядчик не может обойти, но всё равно остаётся много пунктов, которые следует изменить, или хотя бы прочесть и понять.
4. Про Гинди - это глупый совет в вашем случае, но - набейте в google ) Я слышала, что была только что демонстрация покупателей их квартир где-то, из-за плохого качества. Не хочу вас пугать, лично я не знаю про них ничего.

[jumbl.livejournal.com]

Вот, собственно: http://www.themarker.com/realestate/1.1917302
Понятия не имею, кто прав.

[galija.livejournal.com]

po povodu vtorogo voprosa - eto vse k advokatu i tol'ko advokatu. mogu porekomendovat' nashego, ona pomogala kupit' kvartiru nam i mnogim nashim znakomym. ej zhe mozhno pozvonit' i prokonsul'tirovat'sya po povodu cheka na 20.000.

[tigrulya.livejournal.com]

МОЕ МНЕНИЕ - адвокат только свой!
Они вас будут уговаривать этого не делать.
У нас был хороший адвокат, но мы брали не новую, если хочешь - кину в личку телефон.
Возможно, с ним стоит поговорить до всего - мы, например, ему дали данные одной хорошей квартиры по тел, он ее проверил и
сказал не подходить близко, дальнейшее показало его правоту , это еще до того, как он нас вообще видел.

[kart-inka.livejournal.com]

+1

[dimrub.livejournal.com]

Мне тоже кажется, что свой адвокат - очень хорошая идея.

[progulki.livejournal.com]

Привет
почему у тебя нет адвоката? тебе нужен адвокат-как раз об этом всем и поговорить!
Мой однозначный совет: найми адвоката. срочно!

[dynamo.livejournal.com]

С адвокатом стоит оговорить, что он не будет представлять интересы второй стороны тоже. Возможно это неприменимо в вашем случае, но по какой-то случайности можно попасть к адвокату, который, кроме всего прочего предсатавляет интересы "каблана" - это было бы неудобно :)
Я в ЖЖ читал про людей, которые покупали квартиру со вторых рук и их адвокат в процессе предложил свои услуги второй стороне. Непонятно как это стыкуется с точки зрения адвокатской этики, но прецедент был.

[michk.livejournal.com]

Нормально стыкуется, другой вопрос, что будет, если начнутся проблемы. Но в случае покупки у подрядчика я бы такого делать не стал.

[jumbl.livejournal.com]

Адвокат подрядчика и не будет представлять покупателя (кроме как для записи в табу), более того, обычно в договоре прописано, что адвокат подрядчика не представляет покупателя, покупателю это известно, и ему представили возможность нанять своего адвоката.

[n1maerd.livejournal.com]

Простите пожалуйста за праздное любопытство, но зачем холодильнику отдельный кран? Точнее, зачем ему вообще нужен кран?

Спасибо.

[jumbl.livejournal.com]

Есть холодильники с охладителем воды (не в бутылках, а прямо из крана) :)Но вообще-то это было чисто для примера.

[n1maerd.livejournal.com]

О, здорово.

Спасибо!

[alon_68]

Если начнутся проблемы, такой адвокат может только пытаться типа примирить стороны, а представлять в суде он уже не может.

[trurle.livejournal.com]

1. Мне кажется что никаких действий в деле покупки квартиры нельзя предпринимать не посоветовавшись со своим адвокатом. Более того, процесс покупки квартиры начинается с найма своего адвоката.

2.а Покупка квартиры в стадии строительства это занятие для смелых духом. Одну из своих квартир я купил в стадии строительства, и натерпелся страху в процессе столько что никому не посоветую; и хотя в моем случае все закончилось более чем благополучно, мне известно много случаев когда события развивались значительно менее благоприятным образом. В ходе строительства многое может пойти не так: строительство может существенно задержаться в силу тысячи разнообразнейших причин, в проекте могут обнаружиться серъезные дефекты, качество строительства оказаться ниже ожидаемого и т.д. и т.п. Одно из самых неприятных обстоятельств это задержка строительства - в этом случает Вы можете оказаться перед необходимостью оплачивать и съем и ипотеку. Сравнительно с этим, покупка уже готовой квартиры это просто прогулка.

2.б При покупке квартиры в стадии строительства цена квартиры привязывается к строительному индексу. Это означает что если строительный индекс будет расти как он рос последние годы, окончательная цена квартиры будет выше. Поэтому при финансовом планировании желательно предусмотреть такое развитие событий: даже если у Вас есть возможность внести относительно большое личное участие, отложить процентов 10 на рост индекса. Если по крайней мере часть ипотечной ссуды взять с привязкой к прайму, а строительный индекс вырасте меньше, то оставшимися деньгами можно будет вернуть часть ссуды.

2.в Банки предлагают привязку ипотечной ссуды к разным индексам, среди них привязка к прайму это приключение для смелых, потому что если случится инфляция, то Банк Израиля будет гасить инфляцию опережающим повышением прайма. С другой стороны, ссуда под постоянный процент это своего рода пари с банком: постоянный процент выше чем все остальные привязки, банк как бы покупает у Вас риск роста остальных индексов.

3. Преимуществом покупки квартиры в стадии строительства является возможность внести в планировку и отделку квартиры изменения. Изменения планировки должна быть предусмотрены в договоре. Крайне полезно прикинуть устраивает ли Вас расположение розеток - добавить дополнительные розетки в стадии строительства стоит дешево, прокладывать розетку в существующем доме хлопотно и заметно дороже. Еще можно рассмотреть возможность сделать проводку в стенах для домашнего кинотеатра.

4. Как правило, при покупке квартиры в стадии строительства существует некоторая вариация в вариантах отделки. В определенных договором пределах можно изменить и улучшить отделку, заплатив относительно небольшие деньги; при выходе за предусмотренные пределы отделка стоит совсем других других денег. Например, по договору Вам ставят кухню от некоего субподрядчика, как правило, довольно скучную; в своей квартире я увеличил толщину камня на кухонном столе и изменил цвет, что сразу же сделало кухню более приятной для глаз, и это изменение обошлось мне в пару тысяч потому что укладывалось в предусмотренные договором изменения; кухня, заказанная вне договора с подрядчиком обошлась бы в десятки тысяч.

4.а Стандартная планировка кухни предусматривает нишу для широкого холодильника, избыточного для семьи из 3-4-х человек. Я заузил нишу для холодильника и поставил рядом с холодильником крайне полезный кухонный шкаф.

[3d-object.livejournal.com]

что люди не делают, а потом жалеют?

Я пришел на самые первые переговоры без своего адвоката, потом жалел. Да что там потом, до сих пор жалею.

[prosto-vasily.livejournal.com]

я бы не стал давать ни копейки без адвоката.
адвокат - только свой, их адвокат будет защищать их интересы.
зихрон дварим с адвокатом. только торговаться можете сами :)
удачи

[mtankist.livejournal.com]

2.в По поводу привязки к прайму я пришел в свое время к другим выводам: В случае повышения прайма можно провести перерасчет части ссуды взятой под прайм, и заменить ее на другую ссуду с другими привязками, при этом сам размер ссуды не увеличится, а могут пострадать только несколько месячных платежей, пока не будет произведен перерасчет. Поэтому, даже при сильном росте прайма и большой ссуде потери не составят большую сумму, можно провести симуляцию используя данные 90-х (когда наблюдался рост прайма).
Еще один нюанс состоит в том, что большинство ссуд под постоянный процент привязаны к индексу цен, и при росте инфляции, растет сама сумма долга, а не только конкретная месячная выплата, поэтому перерасчет, даже если будет проведен будет сделан на уже выросший долг.
Что касается ссуд под постоянный процент не привязанных к индексу цен, то условия по ним очень не выгодные и жесткие так как банк, естественно, хочет застраховать себя на любой возможный случай. Во-первых, сам процент очень высок. Во-вторых банк обычно не захочет давать на таких условиях всю ссуду, а только часть (в моем случае где-то 20% ссуды). В-третьих, банк ограничивает максимальный срок на которые можно взять такие ссуды по сравнению с другими видами ссуд. То-есть вынести выплаты такой ссуды можно только в случае если эта ссуда не очень большая.

[trurle.livejournal.com]

В случае повышения прайма можно провести перерасчет части ссуды взятой под прайм, и заменить ее на другую ссуду с другими привязками, при этом сам размер ссуды не увеличится, а могут пострадать только несколько месячных платежей, пока не будет произведен перерасчет.

Это сильное предположение насчет процента по ипотечным ссудам в будущем.
У меня лично почти вся ипотека привязана к прайму, потому что я храбрый.

Еще один нюанс состоит в том, что большинство ссуд под постоянный процент привязаны к индексу цен, и при росте инфляции, растет сама сумма долга, а не только конкретная месячная выплата, поэтому перерасчет, даже если будет проведен будет сделан на уже выросший долг.

Да, это очень сильный аргумент в пользу ссуды, привязанной к прайму, я забыл его упомянуть.

[mtankist.livejournal.com]

Не думаю что это очень рискованное предположение, так как ссуды не привязанные к индексу цен под постоянный процент не могут в силу вышеперечисленных условий банков быть альтернативой, а ссуды привязанные к индексу цен, уже изначально учитывают такую ситуацию в пользу банка, потому что и сумма долга изменится в соответствие с инфляцией и процент через некоторое время (в лучшем случае несколько лет) будет откорректирован.

Мне кажется что прайм оставляет большую свободу действий. В крайнем случае, можно даже продать квартиру и покрыть долг, а вот в случае ссуды привязанной к индексу цен, рост долга уже необратим.

[arhip.livejournal.com]

некоторые холодильники делают кубики льда