про квартиры, израильское

[avva]

Эта запись будет интересна только израильтянам.

Друзья, мне нужна информация в незнакомом для меня деле и я буду благодарен за советы и предостережения. Мы ведем переговоры с подрядчиком на тему покупки новой квартиры. До сих пор мы этого не делали и со строительными компаниями дела не имели.

Первый вопрос конкретный: Р. сейчас сидит у них в офисе, более или менее договорились о цене, но они утверждают, что теперь нужно дать им чек на 20 тысяч шекелей, в счет первого платежа, как דמי הרשמה (платы за оформление?) или что-то типа того. Они утверждают, что это стандартная практика, и без этого у нас нет согласия. Я полагал, что первый раз, когда деньги меняют руки - это при подписке предварительного договора (זכרון דברים). Мне как-то стремно давать им немалые деньги, без адвоката, которые, насколько я могу понять, нас к чему-то обязывают, а их нет: если мы в итоге не захотим, то потеряем деньги, а если они не захотят, то просто вернут их нам. Это действительно стандартная практика?

Второй вопрос более общий. Что нам нужно знать, какие подводные камни нам нужно обойти? Что происходит с адвокатом и нужно ли приводить своего? Подписывают ли זכרון דברים и есть ли какая-то стандартная предосторожность на этой стадии? В окончательном договоре - что нужно проверить, на что обратить внимание, что люди не делают, а потом жалеют? И конкретные советы, и ссылки на какие-то FAQ-и или еще что - за все буду благодарен.

Третий вопрос - к "местным". Если вы знаете что-то хорошее или плохое об этом строящемся районе (קרית לאום в западном Ришоне), может, о том, какие люди там будут жить, может, о ценах, может, о компании ("Гинди"), поделитесь своим знанием и рекомендациями, пожалуйста. Можно в комментариях, можно в личную почту, как вам удобно.

Это все-таки очень важная покупка, первая в нашей жизни такого размера, и хочется не прогореть на ней каким-то глупым образом. Спасибо большое заранее.

Comments

[aintlion.livejournal.com]

Первое и единственное правило - приходить со своим адвокатом.А все остальное -делать как он скажет.

[galija.livejournal.com]

+million!

[kart-inka.livejournal.com]

+1

[egle.livejournal.com]

Сама я еще не в занималась покупкой квартиры, но именно это мне говорили все знающие люди.

[arhip.livejournal.com]

Крамим, который через дорогу вроде как славится переполненностью классов в школе и североафриканскими братьями нашими, со всеми вытекающими.

[getman.livejournal.com]

Не в курсе как покупают у каблана, но зихрон дварим сейчас не разрешают подписывать ни в коем случае.

[jumbl.livejournal.com]

Я адвокат, занимаюсь земельными делами, среди всего прочего представляю подрядчиков и покупателей.

1. Да, דמי הרשמה это обычная практика. Никакого זכרון דברים нет и не будет, будет только ваша подпись на הצעת רכישה, там прописано, что эти деньги вам вернут если вы не придёте к соглашению. Проверьте, что так действительно написано.
2. Прочтите хорошо то, что вы сейчас подписываете. Обычно при первой встрече можно вытребовать вещи, которые потом не обязательно вам дадут (дополнительные розетки, הכנה לקולנוע ביתי, дополнительный кран в кухню для холодильника, и прочее по усмотрению). Посмотрите, не прописаны ли дополнительные платежи, кроме самой цены квартиры и оплаты адвоката компании.
3. Для подписания окончательного договора я вам очень рекомендую нанять адвоката. Это не обязательно, сейчас в Израиле закон предписывает многие важные пункты, которые подрядчик не может обойти, но всё равно остаётся много пунктов, которые следует изменить, или хотя бы прочесть и понять.
4. Про Гинди - это глупый совет в вашем случае, но - набейте в google ) Я слышала, что была только что демонстрация покупателей их квартир где-то, из-за плохого качества. Не хочу вас пугать, лично я не знаю про них ничего.

[jumbl.livejournal.com]

Вот, собственно: http://www.themarker.com/realestate/1.1917302
Понятия не имею, кто прав.

[galija.livejournal.com]

po povodu vtorogo voprosa - eto vse k advokatu i tol'ko advokatu. mogu porekomendovat' nashego, ona pomogala kupit' kvartiru nam i mnogim nashim znakomym. ej zhe mozhno pozvonit' i prokonsul'tirovat'sya po povodu cheka na 20.000.

[avva.livejournal.com]

пришлите ее координаты, пожалуйста, да.

[tigrulya.livejournal.com]

МОЕ МНЕНИЕ - адвокат только свой!
Они вас будут уговаривать этого не делать.
У нас был хороший адвокат, но мы брали не новую, если хочешь - кину в личку телефон.
Возможно, с ним стоит поговорить до всего - мы, например, ему дали данные одной хорошей квартиры по тел, он ее проверил и
сказал не подходить близко, дальнейшее показало его правоту , это еще до того, как он нас вообще видел.

[dimrub.livejournal.com]

Мне тоже кажется, что свой адвокат - очень хорошая идея.

[progulki.livejournal.com]

Привет
почему у тебя нет адвоката? тебе нужен адвокат-как раз об этом всем и поговорить!
Мой однозначный совет: найми адвоката. срочно!

[dynamo.livejournal.com]

С адвокатом стоит оговорить, что он не будет представлять интересы второй стороны тоже. Возможно это неприменимо в вашем случае, но по какой-то случайности можно попасть к адвокату, который, кроме всего прочего предсатавляет интересы "каблана" - это было бы неудобно :)
Я в ЖЖ читал про людей, которые покупали квартиру со вторых рук и их адвокат в процессе предложил свои услуги второй стороне. Непонятно как это стыкуется с точки зрения адвокатской этики, но прецедент был.

[michk.livejournal.com]

Нормально стыкуется, другой вопрос, что будет, если начнутся проблемы. Но в случае покупки у подрядчика я бы такого делать не стал.

[trurle.livejournal.com]

1. Мне кажется что никаких действий в деле покупки квартиры нельзя предпринимать не посоветовавшись со своим адвокатом. Более того, процесс покупки квартиры начинается с найма своего адвоката.

2.а Покупка квартиры в стадии строительства это занятие для смелых духом. Одну из своих квартир я купил в стадии строительства, и натерпелся страху в процессе столько что никому не посоветую; и хотя в моем случае все закончилось более чем благополучно, мне известно много случаев когда события развивались значительно менее благоприятным образом. В ходе строительства многое может пойти не так: строительство может существенно задержаться в силу тысячи разнообразнейших причин, в проекте могут обнаружиться серъезные дефекты, качество строительства оказаться ниже ожидаемого и т.д. и т.п. Одно из самых неприятных обстоятельств это задержка строительства - в этом случает Вы можете оказаться перед необходимостью оплачивать и съем и ипотеку. Сравнительно с этим, покупка уже готовой квартиры это просто прогулка.

2.б При покупке квартиры в стадии строительства цена квартиры привязывается к строительному индексу. Это означает что если строительный индекс будет расти как он рос последние годы, окончательная цена квартиры будет выше. Поэтому при финансовом планировании желательно предусмотреть такое развитие событий: даже если у Вас есть возможность внести относительно большое личное участие, отложить процентов 10 на рост индекса. Если по крайней мере часть ипотечной ссуды взять с привязкой к прайму, а строительный индекс вырасте меньше, то оставшимися деньгами можно будет вернуть часть ссуды.

2.в Банки предлагают привязку ипотечной ссуды к разным индексам, среди них привязка к прайму это приключение для смелых, потому что если случится инфляция, то Банк Израиля будет гасить инфляцию опережающим повышением прайма. С другой стороны, ссуда под постоянный процент это своего рода пари с банком: постоянный процент выше чем все остальные привязки, банк как бы покупает у Вас риск роста остальных индексов.

3. Преимуществом покупки квартиры в стадии строительства является возможность внести в планировку и отделку квартиры изменения. Изменения планировки должна быть предусмотрены в договоре. Крайне полезно прикинуть устраивает ли Вас расположение розеток - добавить дополнительные розетки в стадии строительства стоит дешево, прокладывать розетку в существующем доме хлопотно и заметно дороже. Еще можно рассмотреть возможность сделать проводку в стенах для домашнего кинотеатра.

4. Как правило, при покупке квартиры в стадии строительства существует некоторая вариация в вариантах отделки. В определенных договором пределах можно изменить и улучшить отделку, заплатив относительно небольшие деньги; при выходе за предусмотренные пределы отделка стоит совсем других других денег. Например, по договору Вам ставят кухню от некоего субподрядчика, как правило, довольно скучную; в своей квартире я увеличил толщину камня на кухонном столе и изменил цвет, что сразу же сделало кухню более приятной для глаз, и это изменение обошлось мне в пару тысяч потому что укладывалось в предусмотренные договором изменения; кухня, заказанная вне договора с подрядчиком обошлась бы в десятки тысяч.

4.а Стандартная планировка кухни предусматривает нишу для широкого холодильника, избыточного для семьи из 3-4-х человек. Я заузил нишу для холодильника и поставил рядом с холодильником крайне полезный кухонный шкаф.

[mtankist.livejournal.com]

2.в По поводу привязки к прайму я пришел в свое время к другим выводам: В случае повышения прайма можно провести перерасчет части ссуды взятой под прайм, и заменить ее на другую ссуду с другими привязками, при этом сам размер ссуды не увеличится, а могут пострадать только несколько месячных платежей, пока не будет произведен перерасчет. Поэтому, даже при сильном росте прайма и большой ссуде потери не составят большую сумму, можно провести симуляцию используя данные 90-х (когда наблюдался рост прайма).
Еще один нюанс состоит в том, что большинство ссуд под постоянный процент привязаны к индексу цен, и при росте инфляции, растет сама сумма долга, а не только конкретная месячная выплата, поэтому перерасчет, даже если будет проведен будет сделан на уже выросший долг.
Что касается ссуд под постоянный процент не привязанных к индексу цен, то условия по ним очень не выгодные и жесткие так как банк, естественно, хочет застраховать себя на любой возможный случай. Во-первых, сам процент очень высок. Во-вторых банк обычно не захочет давать на таких условиях всю ссуду, а только часть (в моем случае где-то 20% ссуды). В-третьих, банк ограничивает максимальный срок на которые можно взять такие ссуды по сравнению с другими видами ссуд. То-есть вынести выплаты такой ссуды можно только в случае если эта ссуда не очень большая.

[3d-object.livejournal.com]

что люди не делают, а потом жалеют?

Я пришел на самые первые переговоры без своего адвоката, потом жалел. Да что там потом, до сих пор жалею.

[prosto-vasily.livejournal.com]

я бы не стал давать ни копейки без адвоката.
адвокат - только свой, их адвокат будет защищать их интересы.
зихрон дварим с адвокатом. только торговаться можете сами :)
удачи

[david-2.livejournal.com]

Своего адвоката обязательно.

[alaev.livejournal.com]

*всё нижеследующее - злостный оффтоп*

- Эта запись будет интересна только израильтянам.

Не израильтянин ни разу, а прочёл с немалым интересом!

[vodianoj.livejournal.com]

1) Обязательно иметь своего адвоката.
2) Нужно знать массу вещей, в частности, какие именно разрешения у них есть на данный момент и каких нет. Сегодня на бумаге часто продают проекты вообще не имеющие никаких разрешений на момент продажи. Главный минус этого в том, что может занять неопределённое количество времени получение этих разрешений.
3) Гинди очень неприятная компания - жуткие нахальные снобы, которые при этом постоянно давят. Когда они вам предлагают выбрать квартиру, они пытаются создать впечатление, что в проекте практически все квартиры уже распроданны - это обычно ложь.
В последние время вышло несколько статей об их проекте в Петах Тикве, который они закончили год назад - у жителей масса проблем. Качество работ было просто ужасным. Вот фильм об этом:
http://www.mako.co.il/news-channel2/Economy-Newcast/Article-6beaf2811161531018.htm

[yankel.livejournal.com]

"Гинди очень неприятная компания - жуткие нахальные снобы, которые при этом постоянно давят. "

+100

[iratus.livejournal.com]

Адвокат обязательно.
Если хочешь, могу порекомендовать свою адвокатессу, был очень ей доволен.

[yankel.livejournal.com]

1. Адвокат должен быть свой. Адвокат подрядчика вас не предаставляет. Лучше нанять его прямо сейчас и работать через него.
2. Мой адвокат очень не советовал подписывать сихрон дварим.
3. Подовдные камни, особенно на тему владения землей и разрешений на строительство, должен искать адвокат.
4. Если квартира недостроена, очень внимательно смотреть на пункты, которые позволяют каблану затянуть сдачу дома. Например, пункт о том, что если начнется интифада и палестинские рабочие не смогут попасть на объект, то это будет рассматриваться, как форс мажор. Это было у меня в договоре, и мой адвокат это вычеркнул.

[tigrulya.livejournal.com]

Kстати, тоже слышала , что они давят и т.д , адвокат к этому привычен, вы нет.
Aдвокат проверяет то, что вы не сможете проверить , наш в Ришоне, если надо - возможно он Гинди проэкты знает - в Ришоне их много.
И вопрос, как там с землей , а то в Ришоне есть целые комплексы, которые стоят лет 10, а табу там нет - то ли каблан намудрил, то ли с землей что-то.
Понятно , что процесс записи в табу заканчивается лет 5-7 ПОСЛЕ окончания строительства, но бывают проблемы, которые известны уже до того.
И насчет мадад бния - осторожно, он иногда летит наверх быстрее индекса цен , а строительство может задержатся , т.е закладывайтесь хотя бы на процентов 10% выше суммы, хороший адвокат может настоять на мададе мехирим вместо мадада бния, не всегда соглашаются.

[avva.livejournal.com]

если вы рекомендуете вашего адвоката, пришлите мне координаты, пожалуйста.

[giterleo.livejournal.com]

Дмей аршама практика повсеместная, никуда не деться.
Адвокату надо дать типовой договор и как минимум проконсультироваться по поводу текста. Мало что можно изменить но кто не в теме получает много ценных советов просто чтоб знать на что идешь.
Всегда стоит проверить насчет разрешений на строительство - это не сложно проверить у соответствующих властей.
В принципе до подписания договора ты нужен подрядчику после подписания он тебе, все надо решать заранее, включая все проверки параметров квартиры, все просьбы на добавки и изменения - совет насчет крана для холодильника и ему подобных очень точный.
Кроме первого чека все платежи только по специальным квиточкам и на счет финансового сопровождения проекта и никаким другим способом (см. статью хефциба) и следить за получением банковских гарантий на каждый платеж.
Привязка к индексу - хорошо разобраться в механизме там есть куча фокусов и подрядчики соревнуются в изобретательности.
Скоро поднимется НДС (или нет, кто знает) - в договоре написано что повышение за твой счет, есть подрядчики с которыми можно торговаться на эту тему.
Ни в коем случае не полагаться на себя при проверке квартиры когда она будет готова, проверка инженером готовой квартиры не менее важна чем проверка адвокатом договора.

[vodianoj.livejournal.com]

+1
Очень хорошо сказанно

[lanatoly.livejournal.com]

я не покупал квартиры от каблана, но из моего опыта искаот надлан, тебе необходимо найти адвоката, которому ты доверяешь и с которым будешьработать, еще до того, как ты начнешь смотреть квартиры и говорить о цене. Это очень важно. А дальше - как он скажет.

[kukutz.livejournal.com]

Любопытно как, все пишут про адвоката. В России и сопредельных странах адвокаты, насколько я знаю, никакого отношения к сделкам частных лиц с недвижимостью не имеют. Мне все вопросы помогал решать риэлтор. Или у вас просто риэлтор называется адвокатом?

[michk.livejournal.com]

Нет, это настоящий адвокат. Он проверяет наличие всех документов/разрешений, составляет договор о покупке и регистрирует квартиру на нового владельца.

[michk.livejournal.com]

Вот ещё что: нужно проверить, что на все части квартиры есть разрешение на стоительство. Я знаю случай, когда в нескольких домах в одном районе подрядчик что-то достроил без разрешения, в результате эта достройка не внесена в табу, что сильно снижает цену на квартиру.

[mryam.livejournal.com]

Про адвоката уже сказали.
Насчет 20К, я давала чек, но при этом была бумажка, в которой говорилось, что если за 2 недели стороны не придут к согласию, деньги возвращаются в любом случае.
В любом случае, без адвоката нельзя ничего подписывать.
Кроме того, я ходила в ирию и интересовалась планом развития вокруг интересующих проектов. В одном из проектов оказалось, что рядом должна скоро построиться дорога.